私は31歳のときに一人暮らし用の自宅マンションを購入しました。
購入前の物件探しの過程でとある訳あり物件に出会ったのですが、自分が住むことよりも「もしこの物件を私が売却するときにどのように影響が出るのだろう？」という懸念がありました。
その物件は結局、別の理由で買わなかったのですが、
購入時は何もなくても、購入後に問題が起こることもあり得ます。
そこで今回は、「もし、大切な不動産が訳あり物件・事故物件になってしまった場合の対処方法、売却方法」について紹介します。
訳あり物件とは？種類と特徴を知ろう
訳あり物件になった理由別に売却や貸出時に受ける影響の大きさや対処方法も異なります。
そのため、まずは訳あり物件の種類について詳しく見ていきます。
下記に該当する物件をお持ちで詳しくご存じの方は読み飛ばして、買取業者の選び方へお進みください。
事故物件(心理的瑕疵物件)
“瑕疵”という言葉は訳あり物件を語る上でよく出る言葉で、
「問題がある」という意味の言葉と考えていれば十分です。
心理的瑕疵物件とは、「物件に潜んでいる問題が心理的ストレスを与える可能性がある」ということです。よく聞く言葉では“事故物件”とも呼ばれます。
主に、その部屋で人が亡くなった(自殺・殺人・火災その他事故)場合を指します。
事件性がなくても、老衰、病気で孤独死した方が長期間発見されず、遺体の腐敗等で物件に影響を及ぼした場合などは心理的瑕疵に該当します。
「リフォームして売れば問題ないか」といえばそうもいかず、物件内で問題が起これば近所の方の噂になります。
まして、このご時世はネットに書かれでもしたらご近所どころでは済みません。
故に、心理的瑕疵物件は居住者の住み心地に大きく影響し、売買価格に大きな影響を及ぼす要因であるため、事故物件の所有者は心理的瑕疵があることを理由に買取を断られたり、タダ同然の価格をつけられてしまったりするのです。
瑕疵物件(物理的・環境的瑕疵物件)
売れない訳あり物件となってしまう要因は他にも物理的瑕疵と環境的瑕疵があります。
- 物理的瑕疵
雨漏り、給排水管の水漏れ、シロアリ被害、その他構造上の欠陥など、明らかに重大な欠陥や不具合 - 環境的瑕疵
不動産そのものには問題がなく、周辺環境が問題となるケース。
騒音、振動、悪臭、高層マンション等による日照権の侵害、火葬場やごみ処理場の近く、その他一般的に嫌悪される施設が近くにある場合
このような物件も売買価格が極端に下がったり買い手がつかない可能性があります。
住居としての機能が著しく欠如していたり、居住者の健康や身の安全に害を及ぼす可能性もあるからです。
再建築不可物件
“再建築不可物件”も訳あり物件として相場よりも安く売買されていることがあります。
【再建築不可物件】
建築物は幅４ｍの道路(消防車が通れる幅)と２ｍ以上接していなければならないという決まりがある。
火災時に速やかな消防活動を行うためにある決まりだが、その法律ができる前に建てられた建物は、取り壊しにはならないものの再びその場所に建築物を建てることができない。
つまり、かなり古い建物が該当するわけですが、先祖代々住んでいた家がボロボロになっても、建て替えて自分が住むこともできなければ、建て替えができない古屋なんて買い手がつかない、そんな状況で困っている方もいるわけですね。
更地になるのを待つだけの土地では利用価値も低いので、売れたとしても相場よりもかなり安い値段しかつかないことが多いのです。
瑕疵物件の告知義務
不動産売買の際に上記の瑕疵に該当する問題がある場合は、売主・貸主が買い手に告知する義務があるため残念ながら「訳あり物件なんて、黙っていればバレない」というわけにはいきません。
売れないからと言って告知せず後から発覚した場合、以下のような対処を求められることになります。
- 破損部分の修復、シロアリ駆除など必要な補修の費用を負担する
- 買取価格の減額
- 売買契約の解除
- 損害賠償請請求(登記費用、ローンの手数料、引っ越し代などこの売買契約に関わる費用)
では、訳あり物件が売れずに困っている人はなす術がないのかというと、そうではありません。
訳あり物件を専門に扱っている不動産買取業者もいますので、相談してみましょう。
訳あり物件買取業者の選び方
訳あり物件買取業者は多くはないものの、いくつかあります。
「どの業者に頼めば適正価格で買い取ってくれるのか」
「怪しい業者ではないか」
など不安かと思いますので、きちんと法に則りクリアな取引をしている業者かどうか調べる方法を紹介します。
免許番号と行政処分履歴を確認する
不動産売買を扱う会社は、宅地建物取引業の免許をを受けていないと営業できません。
これがなければ無免許で営業している怪しい業者かもしれません。
- 国土交通大臣免許(○○)第○○○○○号(複数の都道府県にまたがって営業している場合)
- △△県知事免許(△△)第△△号(事業所が１つの都道府県にしかない場合)
これらの免許番号の記載は、おそらく各不動産会社の「会社概要」などのページに記載があるはずです。
また、過去に行政処分を受けている業者は要注意。
国土交通省のシステムで、宅地建物取引業者の行政処分履歴を確認する方法がありますので参考にしてください。ただし、過去に行政処分を受けていたとしても現在は改善されている場合もありますので、あくまで参考程度に。
訳あり物件を専門的に扱っているか確認する
訳あり物件を専門的に扱っている会社であれば、買取後の訳あり物件を販売・貸出するルートを持っているはずです。
訳あり物件買取業者もボランティアではないので、使い道があるから高額で買い取ってくれます。
普段から訳あり物件を扱い慣れていない一般の不動産屋では買取後の使い道が見えないから、現場の担当者も困ってしまうのです。
買取実績を公開しているか確認する
「事故物件・訳あり物件も高額買取！」なんて謳い文句で誘っておきながら、いざ買取を依頼したら断られた、安値で買い叩かれた、ということもありえます。
実際の買取物件と価格を公開していれば、どのような物件をどれくらいの価格で買い取ってくれるのかイメージもつきやすく、安心できます。
訳あり物件(事故物件)を適正価格で買い取ってくれるおすすめ買取業者
上記に挙げた条件を満たすおすすめの訳あり物件専門買取業者をご紹介します。
おすすめの訳あり物件専門買取業者は「Alba Link」
株式会社Alba Linkは全国展開の訳あり物件専門買取業者です。
多様化する時代のニーズに柔軟に対応し、訳あり物件を専門に扱っているからこそ、事故物件すら蘇らせるノウハウを持っています。
多くの訳あり物件買取実績を持ち、全国の不動産投資家に販売することもありますが、自社で運用することもあるため高額買取が期待できます！
訳あり物件に対するノウハウのない普通の不動産屋では売れない物件も、豊富なノウハウを持ったAlba Linkなら経験豊富なスタッフが対応してくれるので、安心して相談できます。
Alba Linkでは、なぜ訳あり物件を高額買取できるの？
なぜAlba Linkでは訳あり物件を高額で買い取れるのでしょうか。
それは先ほどもお伝えした通り、訳あり物件買取業者ならではのルートと使い道があるからです。
せいぜい一生に一度しかしないマイホームのお買い物で、いくら安くてもわざわざ訳あり物件を買う人はいません。
でも、賃貸ならば「安ければ気にしない」という人はいるのです。
事実、最近は安さ目当てで敢えて訳あり物件狙いの人もいます。
むしろ、室内で事故があった物件は壁紙貼り替えやリフォームをされて見た目は新築並みに綺麗だったりもするので、見る人が見ればお得な物件に見えるのです。
賃貸として一定の需要があるため、Alba Linkから全国の不動産投資家とのパイプを利用したり、自社運用したりすることが可能なのです。
売れない訳あり物件 対処方法まとめ
心理的瑕疵、物理的瑕疵、環境的瑕疵や再建築不可物件などの訳あり物件は、住居としての欠陥や居住者の心身の安全が保てない可能性があり、不動産としての使い道に乏しいため、取引には特殊なノウハウが必要です。
そのため、一般的な不動産買取業者では買取を断られる可能性が高く、売れない訳あり物件を抱えて嘆いている方も多いことでしょう。
そんなときは、買取実績の豊富な訳あり物件専門買取業者に相談してみることをおすすめします。
Alba Linkなら、経験豊富なスタッフが親身になって相談に応じてくれるので、高額買取が期待できます。
買取後の運用ノウハウも豊富なので、訳ありながらも大切にしていた土地や家も、きちんと使い道を見つけて生まれ変わらせてくれることでしょう。
もし、売れない訳あり物件でお困りなら、一度相談してみてはいかがでしょうか。
≪関連サイト≫
【株式会社Alba Link】
【訳アリ物件買取PRO】
【訳あり物件買取ナビ】
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