【2023年版】住宅ローン減税はどれくらいお得なのか

こんにちは。
30代独身持ち家女子しょうこです。

私は2021年春、自宅用に中古フルリノベマンションを購入し、住み始めました。
私がマンションを購入した年は、ちょうど住宅ローン減税に関する新しい法案が出ていたところで、本来なら対象外だったかもしれない物件ですが、新しい法案のおかげで対象となり、減税期間も10→13年になりました。

しかし、私がマンションを購入した後、更に改正が入り減税額が下がってしまったと聞いています。
故に今回は、2021年、2022年、2024年の改正ポイントをまとめ、4000万円の物件において住宅ローン減税がどれくらいお得なのかを検証したいと思います。

※このページに書かれている住宅ローン減税の条件は比較のため該当者が少ない条件や場合分けが多いものは除き、最もシンプルかつ該当者が多いであろう条件をピックアップしてまとめています。
ご自身が購入を検討している物件が現行の制度に該当するかどうかは不動産会社等にしっかり確認するようにお願いします。

2021年改正-減税額UP、かつ適用条件を緩和-

適用期間の延長により、減税額UP

2021年は私がマンションを購入した年です。
ちょうど購入申し込みをする直前に少し前に改正法案が出たところだと不動産屋の担当の方から伺いました。
売買契約が終わり、住宅ローンの契約が済んでもまだ法案が国会を通っておらず、「確定ではないから期待しない方が良い」と言われてしましたが(笑)

売買契約と居住開始日の両方が条件を満たしている必要があるので、対象になるのか心配でしたが、無事法案通りになり、住宅ローン減税の恩恵を受けることができました。

この改正では、住宅ローン減税枠はローン残高(最大4000万円)×1%は変わりませんが、
減税期間が10年→13年に延長されました。
この改正時に住宅ローン減税が適用開始になった方は、3年分で最大120万円お得になったことになります。

しかしこの時点で、現在の住宅ローン金利は変動金利は多くの場合1%を切っているにも関わらず、住宅ローン減税によりそれ以上の利益を享受していることに対し、議論が交わされていました。
「いくら消費税が上がったって言っても、金利がめちゃくちゃ安いのに減税してやる必要ある？」ってことですね(^^;

当時の見通しでは、2022年の改定では、残高×1%以内かつ住宅ローンの金利分までになるのではないかと言われていました。

適用条件の緩和

住宅ローン減税はそれまで、床面積50㎡以上の物件が対象でしたが、この年の改定で収入条件付きで40㎡以上も対象になりました。

収入の条件とは年収1000万円未満であること。多くの方は該当すると思います。
私の家は43㎡あるので条件を満たすことができました。
“床面積”なので、柱などを除くと40㎡切ることがあるので要注意ですね。

2022年改正-減税額、適用条件を大幅に変更-

借入限度額の改定、減税率の引き下げ

2021年改正のところでも触れましたが、やはり減税率は下げてきました。
住宅ローン借入金残高に対し、0.7%になり、0.3%引き下げ。
では悪いことばかりなのかというとそうとも限りません。
それが省エネ基準適合物件に対する優遇と中古物件の築年数制限の撤廃です。

省エネ基準適合物件優遇

新築においては認定長期優良住宅や低炭素住宅、ゼロエネルギー住宅は借入限度額が最大5000万円まで引き上げられています。
「良い家建てたらお金いっぱい出すよー」ってことですね。

と言っても、借入限度額の5000万円×0.7%×13年は455万。
2021年改正の対象となった場合と比べると優良物件であってもだいぶ引き下げられています。
改悪された感は否めませんね。

築年数の条件撤廃

以前は耐震性の基準を満たしていることに加え、「木造：築20年、耐火：築25年」という条件がありましたが、撤廃されました。
新耐震基準を満たすことが条件なのですが、今までは基準を満たしていても築年数で条件を満たせない、ということがありました。

床面積の適用範囲変更（中古住宅）

2021年改正で40㎡以上に変更した床面積の適用条件が50㎡に戻っています。
1年で元に戻すならなんで変えたんだ(^^;
新築は50㎡のままのようです。

2024年改正-適用条件が更に厳しく

借入上限額の引き下げ

2024年改正では借入上限額が最大5000万円のところ、一番高い認定長期優良住宅などでも最大4500万円に下がります。全体的に500万ずつ引き下げられている印象ですね。
減税率は変わらないので、単純に年間500万円×0.7%＝3.5万円下がるという認識で良いでしょう。

新築の場合は省エネ基準を満たしていないと、建築日が一定期間に該当するものを除き、住宅ローン減税自体が適用されなくなってしまいます。

適用条件

先述の通り、新築の場合は省エネ基準を満たしていないと住宅ローン減税が受けられません。
R5.12/31までに建築確認を受けた物件及び建築日がR6.6/30までの物件は10年間だけ借入上限額2000万円のみ対象となるようです。
前制度からの建築日が前制度からの移行より後になってしまった人への特例措置ということかと思いますが、上限額2000万円×0.7%だと年間14万。
ないよりはマシですが、最大4000万円×1%だった時代と比べると少なく感じてしまいますね。

ただし、現在はほとんどのハウスメーカーが省エネ基準対応済みのため、今から普通に建てて省エネ基準を満たさない物件となることはほぼないと思われます。

厳しくなっている住宅ローン減税、実際どれくらいお得？

借入上限額の引き下げでどれくらい差が出るのか

まずは改正によって借入限度額が下がってしまった場合を考えます。
以前の最大限度額だった4000万円を基準に考え、そこから3000万円に下がってしまった場合を考えると、

※適用が10年の場合と13年の場合もあるので年間の控除額を計算しています。
借入額が1000万変わると、総額で70～90万円の差が出る可能性があります。

減税率の引き下げでどれだけお得度が変わるのか

こちらも4000万円を基準に考えます。

年間で12万円、総額で120～150万円くらい差が出てしまいますね。
総額で考えると大きいですが、借入金額が多いほど影響が大きくなってしまうので、そういう意味では借入額は少ない方が制度改正による損は少ないです。
そもそも借りる額が少ない方がローンの金利も少なく済むので、どちらが良いのかは考えものです。

住宅ローン減税枠は大きいほどお得なの？

では、年間40万円まで使えた住宅ローン減税、果たして28万円に下がってしまったのは大きな損失なのでしょうか？

答えは“人による”“収入による”が正解だと思います。

かこ私は現在年間40万円の枠をフルで使えるのですが、最初の年の年末調整書類を見て初めて、私の年収では住宅ローン減税枠をすべて使い切れないのだと気づきました。
所得税は20万を少しだけ超えた程度。
いや、でも所得税で引ききれなければ住民税からも引くことができたはず・・・！

再度住宅ローン減税について調べると、確かに住民税からも引くことができます。
が、よく見ると住民税から控除できる金額に上限があるというではありませんか。

所得税と住民税の控除限度額、足すと34万円。
年収630万円の私でも、住宅ローン減税枠をすべて使い切ることはできなかったのです。
年間40万円の枠を使い切るためには、700万円くらい必要になると思います。

しかも、年間40万円の恩恵を13年間受け続けるには、5000万円を悠に超える額の住宅ローンを借りなければなりません。
年収700万円の人なら払えるラインだとは思いますが、ちょっとしんどい。
そう考えると満額使い切れるのは結構稼いでいて、それなりの価格の物件を買える人。

このように、以前の充実した住宅ローン減税の方がお得だったとは言い切れず、借入額や収入によっては結局恩恵を受け切れていなかったかもしれないので、減税額が下がったから必ずしも損をしているとは限らないのです。

住宅ローン減税改正ポイントと考え方　まとめ

住宅ローン減税は本来消費税増税の影響を受け、住宅購入に関わる消費税の負担を軽減するための措置として設けられたものです。
そのため、消費税増税からしばらく経った今、縮小の一途をたどっていく可能性が高いと思います。
或いは、高度な耐震性や省エネ基準を満たした物件が求められるでしょう。

この数年間でも、減税対象と内容が大きく変わっていますので、購入前によく確認しておきましょう。