家を買うときに一番気にするのってやっぱり予算じゃないでしょうか？
いくら気に入った物件があっても、予算に見合わない、
或いは、計算外の出費でローンが組めなかった！なんてことになると悲しいですよね(泣)
せっかく憧れのマイホーム生活が始まったのに、
ローンの返済がきつくて切り詰めて切り詰めて楽しむどころじゃない・・・なんてことも。
ここでは、私が実際に不動産業者を何軒か回って、収入に見合った予算について伺った話をまとめます。
物件購入には初期費用が必要
物件を購入する際には初期費用がかかります。
それも結構な金額が・・・
物件購入価格の５～１０％は見ておいた方が良いです。
私が最終的に購入を決めたときの不動産屋さんは７％と仰ってましたが、
実際少し頑張って７％に収めてくれてました(笑)
１０％はおそらくかからずに済むかと思いますが、
節約できるところとできないところがあるので・・・
このあとのところで解説していきます。
実際５％程度で済んだとしても、１０％は見ておいた方がよいです。
何があるかわからないですし、
そもそも新しい家なんか買ったら新しい家具が欲しくなるでしょ？
余裕をもっておかないと、後で苦しい思いをします(汗)
初期費用の内訳
頭金
頭金は実際なくてもローンさえ組めれば購入することは可能です。
実際私は頭金を払っていません。
が、あればあるほど後々払う利子が少なく済みます。
尚、頭金は上記で述べた「物件価格の7%の諸費用」には含みません。
頭金ゼロで購入しても、7%程度の初期費用が必要だと思ってください。
ただし・・・これから紹介する諸費用の一部は、「借入額の〇％」相当で算出される費用があるので、結局頭金を多く払える人が、無駄な初期費用を抑えることができるってことですね(´；ω；`)ｳｩｩ
手付金
これが一番厄介な費用です。
手付金とは、売買契約を確約するためのお金みたいなもので、万が一、買主か売主どちらかの都合で売買契約が破棄される場合、
- 買主は手付金を放棄すれば売買契約を破棄することができる
- 売主は手付金の2倍を払えば売買契約を破棄することができる
って書くと契約破棄できるんじゃんって話なんですけど、この金額が売買金額の10%前後なんですね。
私の場合は少なめで5％で済みましたけど、例えば3000万のマンションを買ったら売買契約時に300万を一旦“現金で”払わなければなりません。
売買契約が成立してからでないと、住宅ローンは組めません。
つまり、この手付金だけはどこからも(親は別として)借りることができないのです。
手付金を工面するために消費者金融なんかに借りたら、それころ住宅ローンが通りません(汗)
住宅購入を考えるならまずこの手付金分が貯まっていることが前提で、
予算の立て方の１つとして、この手付金が払えるだけの予算を立てるようにしましょう。
ちなみにこの手付金は頭金に充当することもできますし、
ローンの借入金額を全額にすれば、銀行からの融資として後で返ってきます。資金に余裕があれば、頭金として払ってしまった方が後々のローン金利を減らせます。
仲介手数料
不動産屋を通して物件を購入した場合、不動産屋への報酬を支払う必要があります。
売主から直接購入した場合はかかりませんが、中古の場合、多くは不動産屋を仲介することになるでしょう。
仲介手数料の上限は以下のように決められています。
仲介手数料の上限＝物件価格(税抜)×3％＋6万(+消費税)
これは目安ではなく、上限です。
なのでこれを超えることはできませんが、下回る分には構わないので、仲介手数料を無料にしている不動産屋もあります。
この計算通りの仲介手数料だと、100万以上はかかります( ﾟДﾟ)
地震・火災保険料
補償価格の設定によりますが、私は地震５年、火災１０年で１５万円程度でした。
加入は任意ですが、住宅ローンを組む場合において、銀行は、住宅ローンを支払えなかった場合その物件を担保にします。
その物件が火事になって何の補償もなしでは、銀行も後々貸したお金を回収できなくなるリスクがあるので、住宅ローンを組む上で実質的に加入しなければならないと思っていた方が良いかもしれません。
登録免許税・司法書士手数料(＝登記費用)
登記とは、私がお世話になった不動産屋さんの言葉をお借りすると、“人間でいうところの出生届”だそうです。
自分の住む土地と建物を、司法書士の先生にお願いして登記簿に登録します。
加えて、住宅ローンを組む場合は、万が一返せなかった場合銀行が物件を差し押さえるので、抵当権の設定が必要です。
この際に費用(登録免許税)がかかりますが、これがまたウン十万くらい(;´Д｀)
自分ではさっぱりわからないので、不動産屋さんとお付き合いのあるところに見積もりをお願いして、なるべく費用が抑えられるところを紹介して頂きました。
登記について明るい素人はいないと思うので、一番何もわからず言われるがままになってしまうところ。相場くらいは把握しておきたいですね。
私も計算方法が難しくて細かいことはわかりませんが、
司法書士からの領収書の内訳をみるとざっくり、
登録免許税(評価額×0.3%)＋抵当権設定(借入額×0.4%)＋司法書士手数料(10万前後)
みたいです。
つまり登録免許税は税金なので金額が決まってしまっているため、
安くなり得るのはこの司法書士さんへの報酬部分ですね。
固定資産税・都市計画税
固定資産税や都市計画税は、毎年１月１日時点での所有者が支払います。
つまり支払い自体は売主がすることになるのですが、
途中で売買が行われた場合、日割り分を売主に支払うのが一般的です。
つまり、４月１日に引き渡されたとしたら、その年の分は４月１日から12月31日までの９か月分の固定資産税を買主から売主に払い、売主が１年分納税することになります。
固定資産税は土地・建物の評価額によって異なるので、必ずしも売買価格と相関しませんが、
参考までにお伝えしておくと、うちの固定資産税は年間９万ちょっとです。
それが日割りとなると、ざっくり１０万前後と考えましょう。
印紙代
売買契約書、及びローン契約書に貼る収入印紙の代金です。
売買契約書は売主さんが折半してくれたので5000円、ローン契約書の方は２万円でした。
融資手数料
住宅ローンを組むための手数料のようなものですね。
これは定額制の場合と、融資額の何％と定められている場合があります。
例を挙げると楽天銀行は定額で３３万！
おそらく業界最安値です。
定率の場合だと、2.2%のところが多いでしょうか。
4500万円のローンで、2.2％だと100万円です(驚愕)
じゃあ楽天銀行が一番良いのかって話になるとまた別の話になってきますので、住宅ローンの組み方についてはこちらの記事でどうぞ。
ローン事務手数料
融資手数料と何が違うんだ！と言いたくなりますが、言ってしまえば銀行は手数料で儲けてるところありますからね(苦笑)
33000円なので安いもんです(←他の費用が大きすぎて感覚マヒしてる)
管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金の支払いは、引き渡し時に引き落としの手続きをするため手続きが間に合わず、引き渡し翌月分まで売主の口座から支払われることになります。
そのため、その分も引き渡し時に売主に支払います。
各費用支払いのタイミングとまとめ
4500万円の中古マンション購入を例として、上記の内容を以下にまとめます。
支払いのタイミング、住宅ローンに組むことができるかどうかで資金繰りが変わってくると思いますので、参考にしてください。
| 費用 | 金額 | 内訳・計算 | 支払いタイミング |
| 手付金 | 220万円 | 10%程度 (5%で計算) | 売買契約時 |
| 仲介手数料 | 150万円 | 購入価格×3%＋6万円＋税 | 決済時 |
| 融資手数料 | 100万円 | 借入額×2.2% | 決済時 |
| 登記費用 | 60万円 | 登録免許税＋司法書士手数料 | 決済時 |
| 火災保険料 | 15万円 | 火災１０年・地震５年プラン | 決済後日 (カード払い可) |
| ローン事務手数料 | ３万円 | 決済時 | |
| 固定資産税・都市計画税精算 | ６万円 | 引渡日4/15 | 決済時 |
| 管理費・修繕積立金精算 | ５万円 | 〃 | 決済時 |
| 合計 | 約３４０万円 | その他１万円以下の細々した手数料含む |
上記で大体7.5%くらいです。
頭金が用意できればもう少し抑えられたのでしょうね・・・。
私は諸費用は一応借りることもできるようですが、借りるとなると住宅ローンの審査も厳しくなるようです。
私は実際諸費用がギリギリで、銀行からも諸費用を借りるとなると融資はできないと言われました。
そのお金を工面した方法はまたいつか別の機会に。
諸費用にしても手付金にしても、結局物件金額の10%弱は必要なので、今持っている現金貯蓄の10倍が物件購入のギリギリ予算ということになりますね。
住宅ローンの観点から見た予算
貯金があって、諸費用は払えたけど、いざローンを払い始めたら家計が火の車・・・
あるいはそもそもローンの審査が通らない！じゃ困りますよね(^^;)
そうならないためにも、無理のない資金計画が必要です。
まずそもそもローンが通らないとなんですが、
一般的に銀行の審査は返済比率25～35％が基準と言われています。
返済比率(％)＝年間返済額÷年収×100％
(ローンに通りやすい範囲は25～35%)
返済比率が35%を超えると銀行のローンに通る可能性が低くなるわけですね(汗)
具体的に、例えば年収500万円の人が返済比率35%だと、月々の支払は
500万円×0.35÷12か月＝14.5万円/月
年収500万円の人の月々の収入って、額面で30万ちょっと。
手取りにしたら30万切るから、実際手取りの半分かそれ以上ローンで持っていかれます(;´Д｀)
これに、管理費・修繕積立金ですからね？
たぶん生きてはいけると思うけど、修行僧のような生活( ;∀;)
対して返済比率が25%なら
500万円×0.25÷12か月＝10.5万円/月
これならいける気はしますよね？
東京でそこそこのところ済んだら、家賃これくらいのところざらにある！
でも、手取りを考えたらもうちょっと余裕があると良いかなー。
月々の返済額のシミュレーションはSUUMOでできますので気になる物件があったらご自分の年収を元に計算してみてください！
ちなみに私は返済比率24.57%です。
別に苦しくもないし、何かを我慢しているわけでもないけど、派手に贅沢はできないなって感じ(笑)
このままシングルで働き続けたら、昇進しなくても地味に昇給はあるだろうし、
もし結婚できたらもう１人分収入が増えるから問題なし！
くらいの余裕はあります(笑)
まとめ
まずはそもそも住宅ローンを組める限界値と、無理なく返せる予算を割り出しましょう。
不動産業者、不動産紹介サイトなどでシミュレーションが可能です。
大体の予算がわかったら、ご自分の現金貯蓄額が、ローン返済率から見た予算に見合っているか照らし合わせてみましょう。
予算の10％貯まっていない場合は、貯めるか、妥協するかです。
しかし妥協して中途半端な物件を買うくらいなら、お金を貯めて値下がりしにくく需要の高い物件を購入しましょう！
私は大学の奨学金を月４．５万返しながら、２年間都内で一人暮らしで300万円貯めました！
その気になれば、諸費用くらいは貯められます！
貯金の過程などについてはまた後日まとめます(^^♪
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