31歳独身女性が一人暮らし用のマンションを買う際の要チェック事項-住宅ローン編-

こんにちは。
30代持ち家女子のしょうこです。

住宅購入を考えている方にとって一番気になるのは住宅ローンの金利や月々の支払額ではないでしょうか。今回は住宅ローン契約の流れと必要なもの、金利プランの決め方などについてご紹介します。

住宅ローン契約の流れ・必要なもの

住宅ローン契約の流れ

１．事前審査

基本情報のみの簡単な書類審査といったところでしょうか。
年収、職種、勤続年数、借入予定額などの基本情報から、おそらく機械的に合否をはじき出しているものと思われます。審査項目には購入する物件の情報も含まれます。
さすがにクレジットカードの審査よりは厳しいと思うけれど、よほど高望みしていなければ落ちる人は多くはないと思います。

ちなみに売主に“住宅ローンの審査は問題なく通る”ことを信用してもらうために狙っている物件があるときは事前審査を先に受けておいた方が良いと聞いたのでネット銀行の審査を受けてみましたが、不動産屋さん曰く、ネット銀行の事前審査の結果は業界的にあまり信用されていないので、住宅ローンが通ることの証明としてはあまり意味がないそうです。
受けるならメガバンクのを受けておいた方が良い、とのことでした。

本審査

事前審査が通っており、売買契約が済んだら住宅ローンの本審査の申込をします。
事前審査が通っていたら余程何かない限り落ちない、と言われてはいますが、落ちた人がいないわけではない、という点も強調しておきます。

私の場合、賃貸の家賃がもったいないので売買契約が終わった時点ですぐに賃貸の解約手続きをしたかったのですが、不動産屋から本審査の結果が出るまで待ってほしい、と言われました。
万が一落ちたときに責任を持てないから、というのが一番の理由だとは思いますが、逆に言えば万が一にも落ちる人がいるからだと思います。

基本的に年収などの条件はクリアしているので、ここで落ちるとすると個人信用情報機関を調べられて他の借金がバレたとかリボ払いの延滞があるとか、そういうことかもしれません。
そんなのないよ！と思うかもしれませんが、意外とあるのがスマホ端末代金の割賦金を払い忘れている、とか、クレジットカードの引き落とし日に銀行の残高が足りず引き落とせなかったというケース。
申込前によく確認しておきましょう。

その他、住宅ローンに通りやすい、無理のない借り入れ額の目安などはこちらの記事で解説しています。

３１歳独身女性が一人暮らし用のマンションを購入する際の要チェック事項ー予算編

マンション購入の際に最も大事な住宅ローンのこと。頭金はなくても購入できますが、初期費用がたくさんかかります！知っておかないと後で資金繰りに苦しむ羽目に。初期費用、月々の返済額の観点から考える、大まかな予算の考え方をご紹介します。

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2022.10.08

契約

本審査が通ったら契約します。
普通の銀行ではなく、銀行のローン専門の営業所のようなところに行きました。
申込書の記入と、団体信用保険の加入申込をします。
団体信用保険の加入がローン承認の要件になっている場合もあるので、持病のある方は予め相談しておきましょう。

決済

売主に物件購入代金の支払いをします。
と言っても、項目ごとに銀行の方が関係各所宛に振り込んでくれるだけなので特別することはありませんでした。要所要所で印鑑を求められるくらい。

流れとしては
銀行からローン融資額を自分の銀行口座に振り込み→売主への物件購入代金、不動産屋への仲介手数料、司法書士への登記関連費用をそれぞれ支払い

銀行の方が振り込み作業をやってくれている間に、多少残った手続きをするかもしれませんが、
大きなイベントはもうありません。
振り込みが終わったらもう物件は完全に自分のもの。売主から部屋の鍵を受け取って終了です。

住宅ローン契約に必要なもの

住宅ローン契約時には収入の証明ができるものや身分を示すもの、印鑑などが必要です。
銀行によって提出を求められるものは異なると思いますので借り入れ予定の銀行に事前にしっかり確認してください。
役所や銀行、会社等から書類を手に入れなければならないものもあり、平日しか行けない場所なのできちんと計画を立てておきましょう。

金利プランの決め方

住宅ローンは銀行からの借金なので、借りている金額と期間に応じ利子がかかります。
適切な金利プランを選び、計画的な返済計画を立てておかないと、後々金利で大きく損をすることになります。
以下に金利プランの特徴をまとめたので確認しておきましょう。

変動金利

市場金利の変動に合わせて金利が変動するプランです。
市場金利が高くなったときに金利が高くなってしまうデメリットがありますが、多くの銀行の変動金利は近年0.5%前後とかなり低い水準に保たれています。

変動すると言っても市場金利につられてしょっちゅう上がったり下がったりするわけではなく、半年毎に金利の見直しが行われ、更に金利が変わった場合でも急激に返済額が変わらないようにルールが設定されています。

この２つのルールによって、市場金利につられて急激に支払い額が増えてしまわないような仕組みになっていますが、このルールには非常に重要な注意点があります。

5年ルール、125%ルールはすべての銀行で適用されるわけでもないようです。
上記の未払い利息問題があるからでしょう。
金利の変更が不安な方は次に紹介する固定金利というプランもあります。

固定金利

読んで字のごとく、基準となる市場金利が変動しても金利が変動せず、一定の金利を払い続けるプランです。
支払額がずっと変わらないので計画的にローンを支払い続けることができますが、金利が上がることのない代わりに、下がることもありませんし、変動金利に比べ元々設定されている金利水準が高めです。
現在だと1～2%くらいになるのではないかと思います。

現在は変動金利の水準が0.5%前後で、多くのメディアが政府の低金利政策がすぐに変わることはないと予想しているのを考えると、現状は固定金利にするメリットは少なく、実際変動金利の方が人気です。

ところで金利のプランというのは、返済の途中で変更が可能です。

「だったら金利が安いうちは変動プランにして、金利が高くなったら固定金利に切り替えたらいいんじゃないの？」

と考えるかもしれません。
しかし、実際はそう簡単なことではなく、変動金利と固定金利は影響を受ける市場金利の種類が異なり、市場金利の影響を先に受けるのは固定金利の方。変動金利が上昇し始めた頃には固定金利も上がってしまっているので、変更する意味がないかもしれないのです。

ただし、返済額が多く残っている返済初期ほど金利が低い方が良いのでそういう意味では最初に変動金利を選んでおき、ある程度返し終わってから市場金利の動向を見て固定金利への切り替えを検討するのはありだと思います。

期間固定プラン

指定した年数の間は金利が固定、そのあとは変動金利になるプランです。
変動金利と固定金利のいいとこどりをしたとも言えるでしょう。

変動金利の金利が破格の安さになっている今の段階では、私としてはそれほどメリットを感じません。
先ほど述べた通りローン残高が多い返済初期は金利が低い方が良いためです。
しかし、ローン残高が多い返済初期だからこそ、金利が上がってしまったら一大事。

日本の低金利は当分変わらないという意見の方が多い印象ではありますが、
心配な方は期間固定プランもありでしょう。
期間固定プランの固定期間は固定5年、固定10年など色々あります。
銀行の担当の方と相談してみましょう。

変動+固定　ミックス

変動金利と固定金利を半々にしてローンを組むこともできます。
変動金利の金利の安さと金利上昇リスク、固定金利の安定性と金利の高さ、
それぞれのメリットを享受しつつ、デメリットも半々にできるという利点がありますが、
実はこのローンの組み方、金額を分けてローンを２つ組む、ってことなんですね。

ローンを２つ組むということは、ローン契約時に必要な手数料が２重にとられるということ。
手数料ほど無駄な出費はありません。
金利が心配ならそのお金をとっておいて頭金に回すか繰り上げ返済した方が結局金利は抑えられると思います。

ちなみに私の結論は・・・

かく言う私は、金利プランを【変動金利】に決めました。
ネットで様々な意見を見て、すぐにはこの低金利政策が大きく変わってしまうことはないと考えたことと、そうなる前に早めに繰り上げ返済をして残高を減らしておこうと考えたからです。

もちろん、低金利だからこそ金利が安いうちに固定しておいた方が良いかな・・・と迷いはしましたし、まして固定と変動半々にできると聞いてかなり惹かれましたが、そうするとローンを二本立てにしなければならないと知って結局変動に決めました。

それから２年経ちましたが今のところ金利は上がっていません。
だから今後も上がらないということではないので、しっかり調べて慎重に判断しましょう。

住宅ローンの組み方　まとめ

事前審査から住宅ローン契約までの流れから、最も重要な金利プラン選びについて解説しました。
現在は政府の低金利政策のため破格の安さとなっている変動金利が人気ですが、
いくら低金利とは言え借入金額の大きい住宅ローンですから、
少し金利が上がっただけでも返済総額に大きな影響が出てきます。

子どもが大きくなって学費が一番必要なときにローンが利息で膨れ上がっていても苦しいし、
逆にその頃にはローン残高が少なくなっていて金利の影響を受けにくくなっている。
10年後20年後に見込まれる収入や支出は家庭によって違うので、どれが一番良いプランということはないので、しっかり長期目線で返済計画を立てて金利プランを決めましょう。